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ソーシャルレンデイングの商品分析①はコチラ。

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② SBISL不動産担保ローン事業者ファンド(投資家利回り3%)

 この商品の概要ですが、HPを確認するとおよそ下記のとおりとなっています。

 【融資先】 東京都内で貸金業登録を行い、不動産を担保とした貸付事業を行っている法人
 【融資利率】 5.5%
 【手数料率】 2.5%
 【運用期間】 1年2ヶ月
 【配当方法】 毎月分配
 【保全方法】 借手の保有する、「①不動産担保貸付債権への質権設定」および、「①の貸付の担
         保不動産の抵当権への質権設定」
 【リスク】 以下を全て満たした場合
      ・借手企業が返済しない場合
      ・借手企業の貸付先が返済しない場合
      ・担保不動産が30%(目安)下落した場合
 【借手返済(回収)方法】 以下の方法です
      ・借手法人による返済(法人の貸付先の返済に関係ない)
      ・「借手法人の貸付先」からの返済金
      ・「借手法人の貸付先」が提供した担保不動産の売却代金による返済
 【ポイント】 借手法人は、担保不動産の評価額の70%以内での貸付事業を行っている。

このファンドは、初見では非常に理解しにくいです。ブログ主もかなり理解には苦労しました。
一言で言うと、「不動産を担保に貸付している貸金業者に利回り3%で投資してみる商品」です。

加えてSBIグループとは関係ない貸付先であるため、当初非常に怪しいと思いましたが理解してみればなかなかの仕組みで、保全が2重に図られている点も評価できました。

■ このファンドの仕組みについて

このファンドの仕組みは、投資家が出資した資金を使い、SBIソーシャルレンディングが「借手法人」に5.5%の金利で貸付を行うものです。HPの説明だとわかりにくいですが、簡単に概要を記載すると、出資金は以下のように移動することになります。

 ・投資家 ⇒ SBIソーシャルレンディング ⇒ 借手法人 ⇒ 第三債務者

返済の流れはその逆です。

 ・第三債務者or借手法人 ⇒ SBIソーシャルレンディング ⇒ 投資家

具体的に説明すると、「借手法人」は、「不動産を担保とした貸付事業」を行っており、SBIソーシャルレンディングからの借入金(出資金)を使って、「不動産を担保に借り入れを行いたい法人・個人事業主・個人(第三債務者)」へ貸付を実行します。

「借手法人」は、自身の貸付先である「第三債務者」への「貸付債権」と、「貸付時に第三債務者から徴収した担保不動産の抵当権」を担保として提供します。(担保に質権を設定しつつ、借手法人と第三債務者間の貸付契約に伴う契約書類一式をSBIソーシャルレンディングが受領して占有する)

「借手法人」は、契約に基づき年利5.5%の貸付利息の12分の1(5.5%÷12ヶ月)相当額を毎月SBIソーシャルレンディングに返済します。SBIソーシャルレンディングは、借手から返済金を受領すると、年利2.5%12分の1(2.5%÷12ヶ月)のを手数料として差し引き、残りの3%の12分の1が投資家に毎月配当として支払われます。

■ このファンドのリスクについて

それでは、このファンドへ出資をする際のリスクは何があるのか考えてみます。

  1. 借手法人が返済しない場合
  2. 「第三債務者」が返済しない場合(おそらく借手法人の返済原資の一部となるはずです)
  3. SBIソーシャルレンディングが倒産する場合
  4. 担保不動産価格が、貸付額を下回った場合

※ 3.は割愛

まず、投資家が注目すべきポイントとして、証券担保同様はたして「本当に返済できる借手であるのか?」ということですが、このファンドは担保を取得しているので「借手法人」だけに注目しても仕方が無いです。

というのも、結局のところ証券担保ローンファンドと同様に担保(債権の質権と抵当権の質権)があります。

また、借手法人の先に「現物の担保不動産を所有している第三債務者」が存在しています。

要は、「最終的にその「第三債務者」を含めた関係性の中から担保を使った回収がきちんと行えるのか」という仕組みがまずは大事になってきます。

  1. 「第三債務者」が返済できなくても、「担保不動産の抵当権の質権」によって「担保不動産」から回収できるのか?
  2. 「借手法人」が返済できなくても、「債権の質権」によって「第三債務者」から回収できるのか?
  3. 「借手法人」が返済できないかつ、「第三債務者」が返済できない場合、担保不動産から回収できるのか?

※ 「第三債務者」が返済できなくても、担保の売却により「借手法人」はいくらかの資金を回収し、自己資金と併せてSBIソーシャルレンディングに返済する場合があるため、残り1パターンは記載していません。

逆に言えば、この仕組みがしっかり働いていれば、実は「1.2.4.が同時発生した場合」しか元本毀損リスクは発生しないため、ⅰ.だけやⅱ.だけの場合には元本毀損が起こることはありません。

FAQを見る限り、第三債務者から、確定日付を取得した質権設定承諾書なるものを受領することと、抵当権へ質権を設定していますので、ⅰ.~ⅲ.は問題なく行えるようです。

また、借手法人の実態については詳細に公開されていないため、正直この会社が大丈夫なのかはさっぱりわかりませんが、担保不動産を取得していることに加え仕組みがきちんと確立されていることから、一応の安心はできます。

そのうえで、本ファンドは不動産価格の動向に左右される可能性が高いと考えられますが、不動産価格の下落ははっきり言って予測が難しいです。(不動産価格が下がるときは皆一斉に損をすると思います。)

そのため、不動産価格の下落をどうみるかによりますが、担保不動産の70%以下での貸付債権に限定していることから、利回り3%は妥当だと考えます。